隨著近幾年澳洲房地產市場的火爆，很多買家欣喜地發現自己的房價上漲了幾十萬甚至上百萬。但如果想要賣房變現，賺的錢可能將近一半都要上繳給稅務局，這就是所謂的房產增值稅。
事實上，只要您充分了解繳納規則和各項條件，並制定完善的計劃，您甚至可能在出售房產時都無需納稅。今天就由澳創的高級投資經理Kane為您介紹澳洲房產增值稅。
1.增值稅是什麽？
在澳洲，增值稅，也稱為 CGT，是當以高於購買價格出售資產時支付的一種稅款。相反，當以低於您支付的價格出售資產時，就會發生資本損失——Capital loss。
CGT 通常與買賣投資房產有關，但也適用於其他類型的資產，包括：
-股票
-虛擬貨幣
-外幣
-供個人使用且超過1萬澳幣的物品
（例如船只、家具、電器和其他家居用品）
-超過500澳幣的收藏品，包括藝術品、珠寶和古董
-執照和合同權利
值得注意的是，主要住宅(Primary Residence)是免CGT的，除少數例外，如主要住宅是在超過兩公頃的土地上，還出租其中的一部分或用於商業，那麽只會獲得部分 CGT 豁免。汽車，摩托車，獎品或賭博獲盈利，1985 年 9 月 20 日之前獲得的資產也無需繳納 CGT。
2.如何計算增值稅?
CGT 的計算是由幾個因素得出的：擁有資產的時間長短，有無資本損失，以及當下財政年相應的個人所得稅率（Marginal Tax Rate – MTR)。
資產擁有時間很重要，擁有至少 12 個月，可有資格獲得 50% 的 CGT 減免。當涉及資本損失時，可用來抵消增值部分。假如出售股票產生了1萬澳幣的資本損失，同財政年買賣房產產生了10萬CGT，因股票虧損的1萬可用來抵消房產的增值。最後，CGT金額加到該財政年的應稅收入（Taxable Income）里面邊。
而在房產當中，例如投資房產，印花稅、中介費、土地稅甚至您對房產所做的改進等費用都可以從售價中扣除，以幫助計算 CGT。個人、公司還是自我管理的超級基金 (SMSF)，也有不同的 CGT利率。
3.如何減少增值稅
策略1
搬離出房子但依舊將其定義為主要住宅，可永久。但如果期間出租，那麽最多是6年，也就是6年法則。
策略2
最少持有12個月。房產，股票在內的資產如果持有12個月以上，可有50% CGT減免。
策略3
利用資本損失（Capital Loss）抵消增值。甚至可以利用之前財政年的資本損失來抵消當下或者之後財政年中所產生的增值。
策略4
Super貢獻也可以一定程度上減少CGT。
04.增值稅什麽時候交
增值稅可能看起來是一項單獨的稅，但它並不是在出售資產增值時單獨的款項。任何增值收益都會添加到您的應稅收入中（Taxable Income）。
這就是 CGT 事件重要的地方。CGT 事件發生的年份決定了將應用資本收益的收入年份。因此，如果您在 2022/23 財政年度出售投資物業並獲利，則增值收益將添加到您的 2022/23 收入中。
05.遺產繼承需要交增值稅嗎?
就像將房產出售給他人一樣，繼承遺產可能會導致資本增值或資本損失——即使沒有實際的金錢交易。
這是因為所有權從一個人轉移到另一個人。那麽，您必須為繼承的財產支付 CGT 嗎？繼承遺產一般情況下無需繳納增值稅。除了幾種情況。
CGT可能根據以下情況得出：
– 已故者去世時間
– 去世時是否是澳大利亞居民
– 已故者何時獲得房產
– 房產的已故者的主要住所還是投資房
– 房產是否在您是澳大利亞居民期間出售
06.贈予的房產需要交印花稅嗎?
房產也可以在一個人還活著的時候傳給家人或朋友。那麽，如果房產轉入他人名下或贈與，是否仍需繳納CGT？
如果該房產是主要住宅，則免征 CGT。非主要住宅房產CGT 很可能適用。以下是 CGT 如何影響給予者和接受者。
對於給予者，在正常情況下，增收益是通過從購買價格中扣除已售價格來計算。但在轉讓或贈與房產的情況下，賣方可能會降低的房產售價——例如父母以大幅降低的價格將房產出售給孩子。或者，他們可能會贈送財產的方式根本不收錢。
無論出售中是否涉及到金錢交易，贈與者仍需繳納CGT。在這兩種情況下，如果贈與者收到少於其房產價值，則 CGT 將使用房產在其交易當天的公平市場價值計算。CGT將是公平市場價值減去購買價格。
公平市場價值法用於雙方未按公平原則進行交易的情況。通俗地說，“公平交易”是指雙方互不相關，彼此之間沒有任何控制權。因此，為了應用公平的市場價值，給予者和接收者必須以某種方式相關——例如作為家庭成員、合夥人、公司股東、信托受益人等。
收取人則無CGT責任。當然，除非收取人選擇轉賣。
想要合法減少澳洲房產增值稅，就找AUSTRON專業團隊為您服務，讓您安心置產！